부동산 매매를 통한 공공기금의 확보와 활용

부동산 시장의 열기가 식을 줄 모른다. ‘개발공화국’이라는 별칭답게 우리나라의 부동산 관련 산업은 나날이 급증하고 있다. 부동산 정책과 관련하여 한 가지 제언을 하려고 글을 쓴다.

우리나라 전역에서 부동산 거래가 이루어지고 있다. 지금까지의 부동산 거래는 거래 당사자의 매매와 법에 명시되어 있는 세금을 내는 것으로 이루어지고 있다. 부동산 중계업소에서는 파는 사람과 사는 사람을 연결하고 수수료를 받고 있다.

부동산 매매에 따른 세금은 국가에서 거둬들이지만, 그 세금이 부동산과 관련된 정책에 사용된다는 말은 들어보지 못했다. 부동산을 파는 사람은 양도세, 사는 사람은 취득세를 내야 한다. 또한 땅이 아닌 건물을 매매하거나 취득할 때는 국가의 채권을 구입해야 하고, 취득세, 등록세를 내야 한다.

개인이든 법인이든 부동산을 사고 팔 때, 국가에 세금을 내야 한다는 데는 동의할 것이지만, 세금이 지나치게 많고 그 세금이 부동산 정책에 사용되지 않는다는 것이 문제이다.

국가에서는 부동산 매매를 통해 거두는 세금이 ‘부의 분배’ 효과가 있다고 여길 것이고, 어느 정도는 맞는 말이다. 그러나 일방적으로 걷는 ‘세금’에 대한 거부감, 그렇게 걷힌 세금이 어떻게 쓰이는지 알 수 없는 구조에 대해서는 불만이다.

그에 대한 대안으로 부동산 매매를 통한 공공 기금을 확보할 필요가 있다고 생각한다. 그 이유는 무엇일까?

부동산을 팔고 사는 지역에는 어떤 형태로든 변화가 생기기 마련이다. 도시처럼 건물을 사고 파는 것이 아니라 시골에서 땅을 사고 파는 경우에는 필연적인 개발 행위가 뒤따르고, 환경이 더 좋아지는 경우보다는 나빠지는 경우가 많아진다.

부동산을 매입해 개발을 하는 사람에게는 단지 ‘이윤’만이 목적일테니 주위 환경은 신경 쓰지 않을 것이고, 가능한 많은 이윤을 내기 위한 방법을 찾기 위해 수단을 가리지 않게 된다. 물론, 부동산 개발에 따르는 과정을 법으로 규정하고 있어 법에 근거한 행위를 벗어날 수 없겠지만 요즘 ‘법대로’ 하는 사람을 찾아보기 어려운 것이 현실이다.

부동산을 개발하게 되면, 개발하는 지역의 땅 값이 올라가서 좋다는 주장이 있고, 땅 값이 올라가는 것보다는 자연 환경이 파괴되어 시간이 지날수록 문제가 심각해진다는 주장이 있다.

현실은, 전국 어디에서나 부동산 개발이 쉽게 멈추지 않는다는 것이고, 이런 현상을 보다 지혜롭게 해결하기 위해서 ‘공공기금’을 마련하자는 것이 이 글의 주장이다.

대도시와 농촌 마을은 성격이 현저하게 다르지만, ‘공공기금’을 마련해 지역 주민의 생활 환경을 개선하는데 사용한다는 뜻은 같다.

부동산 매매의 경우 거래 가격의 2%를 각각 공공기금으로 내놓는 방안이 있다. 파는 사람이나 사는 사람 모두 거래액의 1%를 내놓는 것은 전체 금액의 2%를 말하는 것이다.

예를 들어 보면, 1억원의 부동산 매매가 이루어졌을 경우, 1억원의 2%인 2백만원을 파는 사람과 사는 사람이 각각 절반씩 부담한다. 단, 이 돈을 매매 금액에 포함하는 것이다.

현행 법률에서 1억원의 거래에 따른 세금-양도세, 취득세, 등록세 등-은 거래 금액에 포함하지 않는다. ‘공공기금’의 확보를 위해서는 부동산 거래 금액에서 2%에 해당하는 금액은 면세를 해야 한다. 즉, 98%(9천8백만원)에 대한 세금을 물리는 것이고, 2%(2백만원)에 대해서는 ‘공공기금’으로 적립하도록 하는 법이 만들어져야 한다.

이렇게 하면, 부동산을 거래하는 사람들은 세금을 조금 덜 낼 수 있고, 2%에 대한 ‘공공기금’도 자신의 주머니에서 따로 내는 것이 아니라 자연스럽게 전체 부동산 거래 금액에 포함되어 있기 때문에 큰 문제 없이 ‘공공기금’을 적립할 수 있게 되는 것이다.

‘공공기금’의 규모는 매매 금액의 2%부터 10%까지 다양하게 적용할 수 있을 것이다. 이에 따른 연구는 따로 해야하겠지만, 여기서는 최저 기준으로 일률 2%를 적용하고 있다.

‘공공기금’의 적립은 부동산과 관련한 자금으로 지역의 생활 환경을 개선하는데 사용하려는 목적이 있다. 가능하다면, 부동산 매매가 이루어지는 지역 단위-도시에서는 구, 농촌에서는 면 단위-로 ‘공공기금’이 적립되고 사용되는 것이 바람직하다.

그렇다면, 부동산 거래가 활발한 곳에서는 ‘공공기금’이 많이 적립될 것이고, 그렇지 못한 곳에서는 적립되는 기금이 적은 불균형이 생기지 않을까 우려하는 목소리가 나올 것 같다. 이 문제는 지방자치의 성숙을 믿어야 할 부분이다.

또한, 적립되는 ‘공공기금’을 감시, 활용하는 상설 기구가 있어야 하며, 이는 전적으로 지역 단위의 주민자치와 주민 전체의 합의에 의해 사용되어야 함은 불문가지다.

도시에서는 구 단위로 적립되는 ‘공공기금’으로 땅을 매입하거나 건물을 매입해 지역 주민을 위한 공원, 도서관, 공부방, 놀이방 등을 지을 수 있고, 도로, 건축물, 간판 등 도시의 미관을 해치는 환경을 정비할 수도 있을 것이다.

농촌에서는 도로 정비, 인도와 차도의 분리, 자전거 도로 확보, 주민이 모두 이용하는 주민자치 시설, 도서관 등을 만들 수 있을 것이다.

부동산 거래가 활발할수록 ‘공공기금’의 재원이 많아지게 되므로 공익적인 목적으로 생활 환경 인프라를 알차게 구축할 수 있을 것으로 기대한다. 국가에서는 부동산 매매나 부동산 개발과 관련하여 세금을 많이 거두는 것으로 그 열기를 차단할 것이 아니라, 부동산 개발이 필연적인 경제 행위라면, 그에 따른 수혜를 실질적으로 지역 주민들이 나눠 가질 수 있도록 정책을 만들어야 할 것이다.

부동산 투기와 막 개발은 막아야 하겠지만 건전한 부동산 거래와 개발 행위를 통해 ‘공공기금’을 적립하고, 그 ‘공공기금’으로 지역 사회의 생활 인프라를 구축하는 것은 반드시 필요하다고 생각한다.